随着房地产政策逐步放松，购房门槛逐渐降低。近期，“先息后本”房贷还款方式备受关注，有些银行表示首月还款本金低至1元，甚至前三年不需要偿还本金。这一方式引发热议。

支持者认为，这种方式能够减轻短期还款压力，对刚就业但未来收入有望提升的年轻人颇有吸引力。质疑者则表示，虽然前期月供压力较小，但实际支付的本金和利息总额更高，后续还贷压力会显著加大。

业内专家指出，“先息后本”只是还款方式的改变，贷款总额并没有减少。借款人应根据自身和家庭需求，合理评估还款能力，谨慎申请住房贷款，选择适合自己的还款方式。不可盲目借贷，只因前期还款压力较小。

多家银行推出“先息后本”

“先息后本”房贷还款模式近期浮出水面。5月底，平安银行在其官方微博宣传了其按揭贷款产品和特色还款方式，包括“二阶段还款”、“双周供”、“轻松还”、“气球贷”四类。

其中，“二阶段还款”指前三年内按月付息，无需偿还本金，剩余贷款期限按月等额本息还款，贷款期限不少于10年，不超过30年。“气球贷”指借款人按总期数（固定20年）计算每期月供，在贷款期限内分期归还贷款本息，最后一期一次性偿还剩余本金。值得注意的是，平安银行官方微博现已删除相关内容。

平安银行回应称，“气球贷”是适用于该行商住两用房按揭业务的还款方式，客户申请住房贷款且用途为商住两用房按揭时，可选择“气球贷”。“此还款方式一直存在，并非重新推出，不止平安银行一家银行有类似产品。”

据媒体报道，平安银行、建设银行、兴业银行、浦发银行等多家银行均已推出“先息后本”业务。例如，某云南建设银行贷款经理表示，该行的“轻松供”业务将房贷分为两个阶段。第一阶段，按月偿还1元本金和当月应偿还的贷款利息。第二阶段，在剩余贷款期限内，剩余贷款本金可选择按常规等额本金或等额本息方式还款。

“先息后本”引发争论

记者注意到，“先息后本”还贷模式在社交媒体上引发广泛讨论。通常，房贷还款方式主要有等额本息还款和等额本金还款两种。

等额本息还款是将贷款本息总额平均分摊到每个月中，借款人每月需还同等金额的本金和利息。等额本金还款是将贷款本金分摊到每个月中，借款人每月需还同等金额的本金和剩余贷款的利息。

而最近备受争议的“先息后本”，是指借款人按月或按季度偿还利息，在借款到期日一次性偿还本金。

对于“先息后本”，评价可谓两极分化。一部分人认为，它相当于变相降低了购房门槛，减轻短期还款压力。但也有许多人提出质疑，认为这种方式看似初期月供压力较小，但实际支付的本金和利息总额更多，后续还贷压力会显著加大。

假设贷款100万元，还款期限为30年，利率为3.5%。以“轻松供”模式为例，前两年每月只需偿还1元本金，加上利息后，月供大约在2800元到2900元之间。从第三年开始，按照等额本息模式还款，月供为4673元。如果一开始就选择等额本息还款，月供为4490元。

在等额本息模式下，本金和利息总额为161万元；而“轻松供”模式最终的本息总额约为167万元。需要强调的是，欠款最终都是要偿还的。“先息后本”仅仅是还款方式的改变，并不会减少应偿还的贷款本息总量。

业内人士建议，借款人应该根据自身和家庭的实际需求，理性评估还款能力，选择合适的还款方式，切勿因为前期还款压力小就盲目借贷。

华福证券分析师张宇认为，随着按揭贷款利率的持续下降，银行在“价格”上的竞争空间越来越小。在居民“加杠杆”意愿不足的情况下，银行之间按揭贷款投放的竞争将更加激烈。“各家银行必然会通过不断优化产品设计和改善服务体验等方式来吸引客户。‘先息后本’的还款方式能够减轻居民前期还贷的压力，满足新市民购房安居需求，在当下产品中具备创新性，预计未来各家银行会推出更多的创新举措来吸引客户。”

房贷还款方式创新背后是否存在风险？事实上，早在2008年前后，“气球贷”就已出现，但因该产品涉及炒房嫌疑，在房地产政策收紧时就被监管叫停。“鉴于今年房贷政策在历史上最为宽松，且购房者的收入状况出现了很多变化，所以此类创新的关键在于能否和还款能力匹配，并且不出现违约风险。”易居研究院研究总监严跃进建议，风控能力强且信贷质量管控能力强的银行可以进行试点和营销。

“使用范围很小，风险整体可控。”平安银行相关负责人表示，该行始终严格落实监管部门关于个人住房贷款“因城施策”的政策要求，在符合当地监管政策规定的前提下方可在按揭业务中开展“气球贷”等还款方式。

针对“先息后本”房贷产品的风险防控，严跃进提出了进一步的建议：如果还款者近两年的收入状况呈现“先低后高”的特点，这便和“气球贷”的“前小后大”比较匹配。“但不建议银行在不评估购房者收入状况的情况下，随意发放此类贷款。”他认为，这很容易给借款人造成还款压力不大的错觉。若借款人后续收入状况不及预期，还款压力会越来越大，进而产生不可控的贷款违约和金融风险问题。

严跃进建议，银行应具体分析借款人的职业情况、工作年限、工资收入和零工收入、信用状况、产业情况、过往购房情况和贷款情况等，细化不同群体的收入曲线结构和趋势，以便精准推进差异化和个性化的房贷还款计划和产品。